Mercado de Capitais se Reinventa para Financiar Incorporação Imobiliária em Cenário de Juros Altos
O mercado de capitais vem se firmando como alternativa crucial ao crédito tradicional na incorporação imobiliária, especialmente diante dos juros elevados e da limitação dos recursos provenientes da poupança. Segundo Bruno Gargiolli, diretor de Real Estate da XP Inc, a principal força desse movimento reside na capacidade de inovação e adaptação das soluções financeiras oferecidas ao setor.
Em evento realizado em São Paulo, Gargiolli chamou a atenção para a diversidade de produtos disponíveis no mercado de capitais, enfatizando que não há soluções padronizadas, mas sim uma cultura orientada para desenvolver financiamentos feitos sob medida para as necessidades de cada projeto.
Custo do Crédito Eleva Busca por Soluções Híbridas
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Com o aumento da taxa Selic, que encarece o funding, o mercado passou a explorar alternativas criativas para financiar a construção. Entre essas, destacam-se instrumentos híbridos que combinam características de dívida e capital, como os modelos de “semi-equity” e “equity preferencial”. Além disso, os fundos imobiliários (FIIs) têm desempenhado papel crescente ao adquirirem participações ou estoques de projetos.
Essas ferramentas visam não apenas ampliar a capacidade de execução das obras, mas também promover a reciclagem do capital dos empresários, ampliando o acesso a recursos complementares aos bancos tradicionais.
CRIs se Destacam como Fonte Principal de Funding
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emergem como uma das soluções mais efetivas para o financiamento das obras. No entanto, Gargiolli ressalta que o avanço esse instrumento é ainda desigual ao longo da cadeia do setor. Há uma demanda por soluções de longo prazo, com custos e prazos adequados para o consumidor final, um desafio ainda a ser superado.
Historicamente, a necessidade por esse tipo de financiamento foi menor, já que o funding vinha predominantemente da poupança, considerada um recurso renovável. A transição para o mercado de capitais, portanto, envolve um período de adaptação tanto para incorporadoras quanto para agentes financeiros.
Desafios para Incorporadoras de Médio Porte
Carla Taynara de Brito Dutra, CEO da MS Empreendimentos, destaca que a migração para o mercado de capitais requer maior profissionalização e transparência nas empresas. Isso inclui ajustes na gestão, instituição de conselhos, adoção de auditorias e comprovação da governança corporativa. Para incorporadoras que buscam esse tipo de financiamento, essas mudanças são obrigatórias.
A CEO também enfatiza a importância dessa transformação para mercados regionais, como o de Santa Catarina, onde diversas incorporadoras de médio porte exibem baixa inadimplência e boa liquidez, somando representatividade significativa ao setor.
Modernização Reguladora Promete Ampliação do Crédito e Segurança Jurídica
Para Rodrigo Furiato, vice-presidente de Negócios da Núclea, a agenda de modernização regulatória conduzida pelo Banco Central deve facilitar o acesso das incorporadoras ao crédito, além de garantir maior segurança jurídica. O registro dos recebíveis imobiliários e a introdução de serviços como o “boleto dinâmico” são medidas que proporcionam mais transparência e previsibilidade às operações.
De acordo com Furiato, essas iniciativas asseguram a unicidade e publicidade dos registros, promovendo um ambiente competitivo e saudável entre financiadores, beneficiando todo o ecossistema da incorporação imobiliária.
